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110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝

作者: 分类: D品生活 发布于:2020-08-07 浏览(166)


110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝
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LMA理事长郑志达称, 营运十年,是培育本地乐队的摇篮。(张庾睿摄)工厂大厦的条件可配合剧团作小型演出。(受访者提供图片)工厦的演出可与观众有更近距离的交流。(受访者提供图片)友人创作(艺术)剧团艺术总监黄天恩。 (关柏皓摄)成功案例之一,时代工业大厦经活化后人流兴旺。 (梁灿旭摄)某活化后的工厦仍是由大部分工程公司进驻,不似预期充满「文创气息」。 (梁灿旭摄)黄小姐在工厦内经营童装生意,虽然较少街客,但租金相宜。 (古金元摄)黄小姐指现时澳门铺租太贵,只有工厦才是其栖身地。 (古金元摄)

澳门土地资源短缺,地价好比金价,在地价升得没日没夜的同时,澳门却有超过40万平方米的「金矿」被荒废,可谓「有金唔识执」。全澳110幢工厦,佔地约40万平方米,如计算厂房面积则达130万平方米,但在80年代末本澳轻工业式微,工厦使用率日渐下降,空置单位渐增,近年有艺术团体、初创企业等单位进驻工厦,却因为工厦用途限制、消防条例等令有心人退场。

澳门政府曾在2011年推出活化工厦的计划,但在2014年4月叫停,期间仅有两幢工厦获批及成功活化。

澳门工厦普遍有一定楼龄,80年代起澳门轻工业发展蓬勃,製衣、玩具等代工厂成为主流产业,曾一度支撑澳门的经济,但到90年代初,随着内地改革开放,人资、土地成本低廉,吸引原本在澳设厂的商人北上发展,逐渐撤离澳门。加上新产业陆续取代工业在澳门的经济地位,旧企业渐渐从工厦退场,经济快速的发展,换来一个个空置的工厦单位未能充分利用,在地价每年上涨的澳门而言,无疑是一块未开发的宝地。

艺术文创抢先进驻工厦

但在2000年后, 工厦空间的价值再次被发掘,得到有效利用。由于租金低廉,吸引不少初创企业、艺文团体欢迎,诸如剧团、Livehouse,甚至如室内足球场、儿童游乐场等。但好景不常,因为工厦的原用途是为高风险产业所制订,因此受较严格的消防条例规管,常有大型货物上落、货车出入等,而且使用条件亦受限制,零售等商业行为一概不在工厦的用途内,在执法部门秉公办理底下,上述的团体企业亦相继退场,在两年时间内,人去楼空,原本在工厦内大受艺文界欢迎的「黑盒剧场」亦几乎绝迹。据了解,现时只有两个剧团仍以工厦为「基地」,而在工厦内演出亦因为售票问题较以往大大减少。

工厦让演出充满可能性

工厦让演出充满可能性,友人创作(艺术)剧团至今成立8年,当年因为租金关係未有以工厦作为基地,如果需要排练则会租用戏剧农庄位于工厦的场地。友人创作的艺术总监黄天恩指,近年明显见到原本驻场工厦的剧团离场,原本在工厦内演出的「黑盒剧场」因为票价较低,而且表演者与观众距离较近,一直广受艺文界及剧场界人士欢迎,但近年因为工厦用途及安全性备受政府关注,不少剧团亦因为不符合工厦的防火安全条件而「流离失所」,如果有表演时大家都会租用戏剧农庄的场地,但「僧多粥少」,空间资源明显无法满足多个剧团的需求。

楼底高面积大适合艺创

黄天恩直言「回归之后我哋好似多咗演出空间,有文化中心,甚至有在赌场内的舞台,但其实工厦空间的消失,是将表演的可能性扼杀。可能有较小型的演出可以与观众近距离接触,甚至在茶楼、升降机内,有各种的可能性。」黄天恩又指,工厦对全世界剧团而言都十分重要,因为它既是排练场地,又是表演空间,在艺术多元性佔很重要的一部分。

他表示,政府虽然多次限制工业大厦的用途,但其实一直都没有人清楚划明界线,「大家都摸紧条线」,政府部门间协调不足,造成工厦使用者无所适从。

文创与商业的界线模糊

在美副将大马路一工厦的「现场音乐协会」(LMA)几乎是澳门所有独立乐队必到的「圣地」,在工厦中紥根十年,由大场搬细场,坚持为澳门独立音乐提供一个发育、演出的空间。

LMA约五十平方米的空间,是舞台连观众席的大小,虽然并非「係人都识」,但提到在澳门要睇独立、非主流音乐的演出,大家都一定会提起LMA。现场音乐协会理事长郑志达身兼多职,既是乐团主唱,又是场地负责人。

郑志达对政府对工厦用途的限制感到无奈,「工厦限制商业行为,但係唔係一场演出收一百蚊一张飞就叫商业? 我觉得连政府自己都未界定到」,他不解为何商业演出可以收钱,但文艺演出一收钱就算商业?「 艺文团体都要有钱先可以营运」,他反问政府,既然不可以在工厦演出,那澳门还有其他场地吗?

活化措施三年即玩完

澳门在2011年曾推行工厦活化计划,但透过计划成功活化的工厦只有两幢。造成活化工厦进度滞后的原因,在于活化条件荷刻,由于重建需要建筑物业权百分百的统一,但碍于大多数工厦业权分散,导致难以达成共识。

工厦成工程公司集中地

不过,近年有集团式企业自资活化工厦,将多幢工厦翻新,重新间隔,并以「文创」作招倈,意图吸引艺文单位、创业人士进驻。但记者亲身前往一幢位于黑沙环经活化的工厦时,在地下一层列出的进驻却大多是工程公司,往上走上几层,虽然灯光较旧式工厦充足,而装潢及消防设备均明显经过整修替换,但大多数商户均没有营业,不似预期的充满「文创气息」。

记者曾向租务部了解,虽然工厦整体经重新装潢,但其用途并没有更改,因此在工厦的消防条例限制下,大厦内的租户仍然不能进行零售或其他商业活动,但如果只是作「交收地点」则无问题。记者亦向其中一名打算用作零售的租户了解,知道不能进行商业活动,亦没有申请经营准照的打算,即作用与旧式工厦无异,只是因为工厦活化后较为簇新,较易吸引客人。记者曾多次向该集团了解活化项目及成效,惟截稿前仍未得到回覆。

成功活化案例甚罕见

不过,亦有工厦活化后成功被有效使用的案例,位于罗神父街的时代工业大厦在数年前完成重整工程,现时较低楼层多为商铺,较高楼层则是健身室、舞蹈等教室,有租户称可以作商业登记,与旧式工厦相差颇大。

黄小姐在上述工厦经营童装生意约一年,近300尺的单位只索租5,000元。虽然同样人流较少,但胜在楼上楼下均有活跃的商户或团体。「因为上面几层有剑击、小童芭蕾舞及健身室等,只要在升降机内贴传单,都会吸引到客人」,黄小姐曾经在地铺经营其他生意,但都因无力承担高昂租金而无奈结业。黄小姐又指,自己现时经营的童装店可以申请牌照,「虽然名称係叫工业大厦,但完全不觉得是工厦。」问到生意好的话会否再回到地铺,黄小姐则斩钉截铁拒絶,认为工厦单位才是小企业的惟一出路。

其后记者再到两幢分别位于骑士马路及关闸马路的已活化工厦了解,两幢工厦相连,虽然大厦外墙仍是旧式工厦的模样,不过门口却与一般商场、商厦无异,其中一幢更贴满招租海报,门口数间饮品、小食外卖店,大厦内则是各类型零售店,虽然仍有空置单位,但不少商户已在营业。记者向该工厦租务部查询,职员表示商场仍然是工厦,但她向记者称已经「查则」,场内可以作零售用。

但据了解,职员口中的「查则可作零售用」并不存在,只不过因为一般零售牌照毋须政府部门派员上门视察,同时可作商业登记,所以会有工厦内可作零售的误导成分。

大律师赵崇明表示,根据澳门现行分层物业用途的法例,工厦的用途只可以作工业用,因此,工业以外的用途均属违法。至于为何有零售户可以在工厦内成功申请商业登记,赵崇明则指,由于负责商业登记的部门与工务局缺乏协调,所以才会导致工厦单位仍能申请商业登记。

工厦需活化 修法是必经之路澳门工程师学会会长胡祖杰。 (刘志衡摄)

工程师学会会长胡祖杰指,澳门如果需要活化工厦,修订法例是必经之路,由于澳门现时法律滞后,他形容2011年政府推行活化工厦计划成效未如理想的原因是「当时政府推动的决心与法例未能配合」。而工厦的活化又非只有重建一路,胡祖杰指,有部分未能达成业权统一的工厦,是否可从内部硬件着手,例如修护内部间隔、装潢,重新更换破旧的防火设备,从而放宽使用範围或防火要求;或是修改原本土地用途,经活化后的建筑物可以作商业或住宅用,相信业权人持有物业目标都是有所收益,以此作诱因,相信业权不会是大问题。

胡祖杰又指,据现时部分已活化的工厦,有成功改变用途为住宅用途,又有将文创纳用工业一环,发展成文创的元区,都是成功的例子,但能成功的主因还是业权单一,认为政府如果想有效活化一百多幢工厦,修改法定业权比例是必然的考虑。

其实工厦现存的消防条例是防止工业的高风险意外,但现行已有工厦全面活化后再无工业单位,虽然物业登记仍是工业,但实际上已不适用于工厦的消防条例,但政府却依然无动于衷,让活化一直滞后。

借鉴香港经验

反观香港,早在2010年已推行工厦活化,透过旧工厦重建或整幢改装来活化工厦外,也曾透过不同的方式处理旧式工厦用途问题,例如支援业主和推出新例,准许楼龄15年或以上工厦,业主可免补地价将整幢工厦改装作非工业用途。政策实施后,政府共接获248宗整幢工厦重建或改装的申请,已批准151幢,使工厦空置率下降,释放工厦楼面面积作非工业用途。

官商合作打造商机

虽然近年有声音指活化工厦让大商家继续得益,小租户再捱贵租,但澳门政府是可以参考之余,亦要作出改善。例如将政府名下的工厦与企业合作,由企业投资重建,而收益亦由企业所得,但政府需设定合理租金收益,避免出现租金狂升的情况,保障中小企能在健康的租金环境下发展。同时亦要制定防炒卖政策,否则工厦活化后租金大幅调升,只会再度浪费工厦空间,如政府政策得宜,澳门市场有更多创业选择,工厦业主亦有合理回报,同时亦可解决现时在工厦经营非工业生意的商铺「非法营运」,可谓一举三得。