当前位置: 主页 > T鲜生活 >110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝 >

110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝

作者: 分类: T鲜生活 发布于:2020-08-07 浏览(199)


110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝

110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝

LMA理事长郑志达称, 营运十年,是培育本地乐队的摇篮。

110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝

工厂大厦的条件可配合剧团作小型演出。

110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝

成功案例之一,时代工业大厦经活化后人流兴旺。

110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝

某活化后的工厦仍是由大部分工程公司进驻,不似预期充满「文创气息」。

110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝

黄小姐在工厦内经营童装生意,虽然较少街客,但租金相宜。

110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝

黄小姐指现时澳门铺租太贵,只有工厦才是其栖身地。

澳门土地资源短缺,地价好比金价,在地价升得没日没夜的同时,澳门却有超过40万平方米的「金矿」被荒废,可谓「有金唔识执」。全澳110幢工厦,佔地约40万平方米,如计算厂房面积则达130万平方米,但在80年代末本澳轻工业式微,工厦使用率日渐下降,空置单位渐增,近年有艺术团体、初创企业等单位进驻工厦,却因为工厦用途限制、消防条例等令有心人退场。

澳门政府曾在2011年推出活化工厦的计划,但在2014年4月叫停,期间仅有两幢工厦获批及成功活化。

澳门工厦普遍有一定楼龄,80年代起澳门轻工业发展蓬勃,製衣、玩具等代工厂成为主流产业,曾一度支撑澳门的经济,但到90年代初,随着内地改革开放,人资、土地成本低廉,吸引原本在澳设厂的商人北上发展,逐渐撤离澳门。加上新产业陆续取代工业在澳门的经济地位,旧企业渐渐从工厦退场,经济快速的发展,换来一个个空置的工厦单位未能充分利用,在地价每年上涨的澳门而言,无疑是一块未开发的宝地。

艺术文创抢先进驻工厦

但在2000年后, 工厦空间的价值再次被发掘,得到有效利用。由于租金低廉,吸引不少初创企业、艺文团体欢迎,诸如剧团、Livehouse,甚至如室内足球场、儿童游乐场等。但好景不常,因为工厦的原用途是为高风险产业所制订,因此受较严格的消防条例规管,常有大型货物上落、货车出入等,而且使用条件亦受限制,零售等商业行为一概不在工厦的用途内,在执法部门秉公办理底下,上述的团体企业亦相继退场,在两年时间内,人去楼空,原本在工厦内大受艺文界欢迎的「黑盒剧场」亦几乎绝迹。据了解,现时只有两个剧团仍以工厦为「基地」,而在工厦内演出亦因为售票问题较以往大大减少。

工厦让演出充满可能性

工厦让演出充满可能性,友人创作

工程师学会会长胡祖杰指,澳门如果需要活化工厦,修订法例是必经之路,由于澳门现时法律滞后,他形容2011年政府推行活化工厦计划成效未如理想的原因是「当时政府推动的决心与法例未能配合」。而工厦的活化又非只有重建一路,胡祖杰指,有部分未能达成业权统一的工厦,是否可从内部硬件着手,例如修护内部间隔、装潢,重新更换破旧的防火设备,从而放宽使用範围或防火要求;或是修改原本土地用途,经活化后的建筑物可以作商业或住宅用,相信业权人持有物业目标都是有所收益,以此作诱因,相信业权不会是大问题。

胡祖杰又指,据现时部分已活化的工厦,有成功改变用途为住宅用途,又有将文创纳用工业一环,发展成文创的元区,都是成功的例子,但能成功的主因还是业权单一,认为政府如果想有效活化一百多幢工厦,修改法定业权比例是必然的考虑。

其实工厦现存的消防条例是防止工业的高风险意外,但现行已有工厦全面活化后再无工业单位,虽然物业登记仍是工业,但实际上已不适用于工厦的消防条例,但政府却依然无动于衷,让活化一直滞后。

借鉴香港经验

反观香港,早在2010年已推行工厦活化,透过旧工厦重建或整幢改装来活化工厦外,也曾透过不同的方式处理旧式工厦用途问题,例如支援业主和推出新例,准许楼龄15年或以上工厦,业主可免补地价将整幢工厦改装作非工业用途。政策实施后,政府共接获248宗整幢工厦重建或改装的申请,已批准151幢,使工厦空置率下降,释放工厦楼面面积作非工业用途。

官商合作打造商机

虽然近年有声音指活化工厦让大商家继续得益,小租户再捱贵租,但澳门政府是可以参考之余,亦要作出改善。例如将政府名下的工厦与企业合作,由企业投资重建,而收益亦由企业所得,但政府需设定合理租金收益,避免出现租金狂升的情况,保障中小企能在健康的租金环境下发展。同时亦要制定防炒卖政策,否则工厦活化后租金大幅调升,只会再度浪费工厦空间,如政府政策得宜,澳门市场有更多创业选择,工厦业主亦有合理回报,同时亦可解决现时在工厦经营非工业生意的商铺「非法营运」,可谓一举三得。

110幢闲置工厦 石屎森林的孤儿 城市发展的瑰宝